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3.3 库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高3.4 拿地成本：地价房价比总体回落，少数城市仍较高4拥抱城市群，把握大趋势正文1 研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代1.1 研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代

与银行磋商加速资产出售对于2017年全年公司综合收入减少的主要原因，酷派解释称：主要是因业务重组、中国智能手机市场竞争激烈以及中国市场份额及销量减少。此外，公司2017年的净亏损，包括了联营公司的投资减值4.54亿港元及其他开支7.53亿港元。

不算不知道，这些年，中国经济的总盘子扩大的不是一点半点。体量如此庞大的一个经济体，如果还保持原有的高速增长，那才是真的不科学。横向看 中国仍是优等生不光中国是这样，世界上主要经济体的发展历程表明，经济体量达到一定规模后，经济增长从高速慢慢回落是一个普遍现象。

第二，现有政策规定下，银行进行债转股，面临较高的资本占用，对银行来说性价比不高。商业银行有资本充足率的考核，目前银行债转股投资的风险权重，根据被持股的企业是否为上市公司分为两档，上市公司是250%，非上市公司是400%。也就是说，如果是持有了上市公司价值1元的股份，相当于银行发放了2.5元贷款时的资本占用，如果持有的是非上市公司股份，这个资本占用进一步提高到相当于4块钱的贷款。

来源：泽平宏观文：恒大研究院任泽平熊柴闫凯李圳辉白学松实习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有贡献导读我们提出了业内广为采用的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市研究变得尤为重要。

从分线城市看，人口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。1982-2017年，一线、二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平，且一线城市增速更高，表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一线城市人口年均增速分别为3.9%、3.4%、1.5%，二线城市分别为1.9%、1.8%、1%，表明2011年以来一二线城市人口流入放缓但仍保持集聚，放缓的原因包括京沪控人、人口老化农民工回流等。上述三个时期，三四线合计人口年均增速分别为0.63%、0.29%、0.44%，而全国人口平均增速为1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以来人口虽有回流但仍在持续净流出。其中，2001-2010年、2011-2017年三线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%，基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速；四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%，明显低于全国平均水平。